التطوير العقاري لإعمار المناطق المتضررة والسكن العشوائي

أكد مدير فرع المنطقة الوسطى في الهيئة العامة للتطوير والاستثمار العقاري المهندس مختار عارف حوراني ، أنه يتم العمل على تأمين العقارات اللازمة لإحداث مناطق التطوير العقاري إما من أملاك الدولة أو من أملاك الجهة الإدارية أو من الأملاك الخاصة لشركات التطوير أو أملاك الأفراد الخاصة الذين يتم الاتفاق معهم بهذا الخصوص ، ويلتزم المطور العقاري بتأمين السكن البديل لشاغلي منطقة التطوير أو دفع البدل النقدي لهم حسب مايتفق عليه.
وأشار إلى أن القانون رقم /15/ لعام 2008 حدد الحد الأدنى لمساحة منطقة التطوير تبعاً لموقعها الجغرافي ، بحيث يكون الحد الأدنى للمساحة /20/ هكتاراً في المنطقة الوسطى (حمص وحماة) أما بالنسبة لمعالجة مناطق السكن العشوائي فيمكن إحداثها كمناطق تطوير بغض النظر عن مساحتها وذلك بموجب مذكرة تبريرية وبموافقة رئاسة مجلس الوزراء ، حيث يتم إعداد البرامج التخطيطية والمخططات التنظيمية لمناطق التطوير إما من قبل الجهة الإدارية أو يتم تكليف المطور العقاري بذلك وفق ما يتم الاتفاق عليه وبعدها تدرس من قبل لجان متخصصة وتصدق حسب الأصول أما بالنسبة لترخيص ممارسة مهنة التطوير فتتم وفق أحكام القانون /15/ وقد بلغ عدد شركات التطوير العقاري المرخصة بشكل نهائي /46/ شركة برأسمال /3110/ ملايين ليرة ، وبلغ عدد الشركات الحاصلة على موافقة ترخيص أولية /4/ شركات برأسمال /2200/ مليون ليرة.
وبعد إبرام عقد مشروع التطوير مع الجهة الإدارية يقوم المطور العقاري بتنفيذ جميع أعمال المشروع (دراسة وتنفيذ) من بنية تحتية ومرافق عامة ووحدات سكنية وغيرها ، وذلك وفق العقد المبرم وبالمواصفات الفنية والحقوقية والمدة الزمنية المتفق عليها، على أن يحصل على حصته من مخرجات التنفيذ بعد انتهاء أعمال المشروع ويتنازل للجهة الإدارية عن الحصة الباقية لها وفق بنود العقد، حيث منح قانون التطوير والاستثمار العقاري مجموعة من التسهيلات والمزايا للمطور العقاري خلال فترة التنفيذ ، تتضمن الإدخال المؤقت لجميع احتياجات العمل من آليات وأجهزة ومعدات وسيارات وعمال ومواد بناء وخبراء فنيين وأموال خارجية شريطة استخدامها حصراً لأغراض تنفيذ المشروع ووفق القوانين والأنظمة.
وبسؤالنا المهندس حوراني عن عدد مناطق التطوير العقاري على مستوى المحافظة أجاب قائلاً:
إن مشروع وادي الجوز هو المنطقة الوحيدة المعلنة حالياً، وتم إحداثها بموجب قرار رئيس مجلس الوزراء بمساحة /30/ هكتاراً وتقع في الجهة الشمالية لمركز مدينة حماة ، وإن لهذه المنطقة أهمية خاصة من الناحيتين السياحية والبيئية بسبب قربها من نهر العاصي وإمكانية استخدام البناء الطابقي فيها بارتفاعات عالية كون الميول فيها بحدود 7% مايجعلها نقطة جذب للمستثمرين ولشركات التطوير العقاري ، كما يتوافر بجوارها كل المؤهلات للبنية التحتية /الربط الطرفي والمياه والصرف الصحي والكهرباء ../ وتم وضع برنامج تخطيطي لها بحيث يوفر /2400/ وحدة سكنية موزعة على ثلاثة نماذج (سكن درجة أولى وثانية وثالثة) وتؤمن السكن لـ/12/ ألف نسمة بمساحة طابقية /286500/م2 تبلغ فيها مساحة الأبنية المدرسية ورياض الأطفال /36ر3/ هكتاراً والحدائق والمساحات الخضراء /48ر3/ هكتاراً وخدمات عامة بمساحة /56ر1/ هكتاراً وخدمات سياحية بمساحة /1ر2/ هكتار وخدمات تجارية بمساحة /6ر0/ هكتار ومساحة الطرق الإجمالية ضمن المشروع /2ر7/ هكتار ، وبناءً على البرنامج التخطيطي السابق ، فقد تم تقدير الاستثمارات المتوقعة لتنفيذ المشروع حوالى /60/ مليار ليرة حسب الأسعار الحالية ، وتم الإعلان عن المشروع للمرة الأولى والثانية ولم يتقدم أحد وهو كما قلنا في مرحلة التراضي، ويتم حالياً الاتصال المباشر مع شركات التطوير العقاري المسجلة أصولاً للعمل على تلزيم المشروع لإحدى هذه الشركات أما المناطق التي هي قيد الدراسة في المحافظة.
أولاً تجمع المشاع الجنوبي ويقع جنوبي شرقي مدينة حماة إلى الشرق من الحي الرياضي قرب منشأة الفروسية وبمساحة تقريبية تبلغ /93/ هكتاراً وهو أراضي أملاك خاصة زراعية والأبنية الموجودة فيه عبارة عن سكن عشوائي (مخالفة) ونسبة المساحة المشغولة بالسكان 65% (عشوائياً) وتم إعداد رؤية من قبل الهيئة العامة للتطوير والاستثمار العقاري لدراسة إضبارة إحداث كمنطقة تطوير ، بحيث يتم تنفيذها على مرحلتين يتم في المرحلة الأولى إنجاز /4800/ شقة سكنية لتأمين السكن البديل للشاغلين و/3100/ وحدة سكنية في المرحلة الثانية ، وذلك ضمن تجمع عمراني حضاري متكامل يحوي جميع الخدمات وتنفذ فيه كل البنى التحتية اللازمة.
ثانياً منطقة الزنبقي وتقع على الضفة الشمالية الشرقية لمجرى نهر العاصي في مركز مدينة حماة شمالي فندق أفاميا وصفتها العمرانية تجارية وسياحية وخدمية بمساحة /12/ هكتاراً تقريباً ، وملكيتها تعود (عقاراتها) إلى مجلس مدينة حماة ونسبة إشغال المواطنين فيها لاتتجاوز 10% ومحاطة بجميع شبكات البنى التحتية ليتم ربطها بشبكة البنية التحتية للمنطقة ، وحالياً يتم إعداد الإضبارة الخاصة من مجلس المدينة لإرسالها إلى الهيئة العامة ، ليتم العمل على إحداثها كمنطقة تطوير عقاري.
ثالثاً منطقة شرقي المشفى الوطني وتقع ضمن المخطط التنظيمي المصدق لمدينة حماة بمساحة /18/ هكتاراً وهي عبارة عن منطقة سكن عشوائي وتبلغ إشغالات المواطنين فيها 80% (سكن مخالفات) والمشروع حالياً قيد المعالجة من مجلس المدينة ليتم اعتماد المشروع كمنطقة تطوير أو معالجة بطريقة تنظيمية أخرى حسب القوانين والأنظمة النافذة بهذا الخصوص.
رابعاً منطقة النقارنة التي تقع إلى الغرب من دوار السيد الرئيس وبحدود /500/ هكتار ويتم دراسة جزء منها لتكون منطقة تطوير وقد تم عقد اجتماعات في المحافظة بهذا الخصوص وتم إعداد مراسلة إلى وزارة الأشغال العامة والإسكان للموافقة على إدخالها ضمن المخطط التنظيمي ، ليتم إعداد مخطط تفصيلي لها ، ومن ثم تحديد الجزء المناسب منها لإحداثه منطقة تطوير عقاري.
وبين المهندس حوراني أنه يتم العمل على تعديل القانون رقم /15/ الخاص بالتطوير والاستثمار العقاري ، بحيث يقدم تسهيلات أكبر لشركات التطوير العقاري ومن أجل تشجيع الاستثمار العقاري وتحقيق قفزة نوعية في إعادة الإعمار للمناطق المتضررة ولمناطق السكن العشوائي وإحداث مناطق عمرانية جديدة على مستوى القطر.
أما بالنسبة للعدد الكلي لمناطق التطوير العقاري المحدثة في مختلف المحافظات فأكد أن عددها /24/ منطقة بمساحة /4228/ هكتاراً ويقدر عدد المساكن التي ستؤمنها نحو /165/ ألف مسكن تستوعب مليون مواطن وهناك العديد من المناطق قيد الدراسة منها /6/ لمعالجة السكن العشوائي و/3/ مناطق قيد لإحداث و/6/ مناطق قيد إعداد الدراسة ، ولم يغفل أن من أهم أهداف عمل الهيئة تنظيم أعمال الاستثمار العقاري للمساهمة في عملية البناء وإعادة الإعمار في المرحلة القادمة في قطاع البناء والذي سيكون واعداً ويساهم في نمو جميع الأنشطة الاقتصادية الأخرى وهذا يتطلب تفعيل دور القطاع الخاص الوطني وجذب الاستثمارات الخارجية بغية إمداد قطاع الإسكان بما يلزم من الأراضي المعدة للبناء لإقامة مدن وضواح سكنية متكاملة (مجتمعات عمرانية) ومعالجة مناطق السكن العشوائي ، بحيث يتم تأمين الاحتياجات السكانية لذوي الدخل المحدود بصورة ميسرة.

حماة – محمد جوخدار